青岛人大代表呼吁出台政策填补房屋维修漏洞

    随着新建住宅数量的增长和使用年限的延长，专项维修的高峰即将到来。
    商品房在保修期内如果出现问题，开发商可以解决，但过了保修期再出现问题，维修金一般就要由业主承担，一旦维修金分摊不均，很容易产生纠纷。据了解，仅市内四区三年内便有935起类似的投诉。2月24日记者采访了解到，针对超出保修期的房屋维修中存在的问题，今年两会上，李沧代表团的 28名人大代表联名提交了一份《关于加强本市房屋专项维修管理的议案》，建议相关部门制定出台房屋专项维修资金管理办法，填补目前的法律空白。
    ■背景 商品房维修金尚无规范
   “房屋专项维修管理，是指房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。”议案牵头人之一、市人大代表李其温告诉记者，本市住房商品化改革以来 ，没有建立统一完善的商品住宅专项维修管理制度，“市政府2001年颁布了《青岛市城市房屋共用部位共用设施维修管理暂行办法》，只对已售公有住房的共用部位和设施维修基金做出了相关规定，未对商品住宅专项维修资金做出规定，致使商品住宅专项维修资金归集额为‘零’。”
    市人大代表 、李沧区建管局局长刘波告诉记者，1999年1月，国家建设部、财政部出台了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》；2008年2月，又颁布施行了新的《住宅专项维修资金管理办法》。2010年5月，《山东省住宅专项维修资金管理办法》开始执行。据了解，全国15个副省级城市和全省17个城市，除青岛外都已颁发政府规章或规范性文件，建立和完善住宅专项维修资金管理制度，规范共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。目前，本市尚未制定商品住宅专项维修资金管理办法。
    维修责任不明频引纠纷
   “国家对建筑工程规定了不同的保修年限，如屋面防水工程和有防水要求的外墙面为5年，外墙保温层粘结、外墙涂料饰面为2年。之后出现质量问题，共用部位维修费用就由用户负担。住宅大都是多户居住，由于经济收入不同和入住时间差异等多种复杂情况，导致维修费用分摊难、收缴难。”李其温告诉记者，电梯的保修期是厂家各自规定的，最长的2年，之后的维修和更换，也是由用户负担。这种投资费用大的共用设施，分摊和收缴就更难了。
   “如已发生的市南区新贵都北小区和双星花园二期电梯故障以及李沧区华易春之都外墙涂料饰面脱落等共用部位和共用设施维修事件，都是居民多次集体上访之后，政府部门多次协调甚至垫支资金才修复的。”李其温说。
   “由于制度缺失、维修责任不明等因素，因住宅专项维修问题引发的纠纷和上访呈增长趋势，2008年～2010年三年投诉935起，其中共用部位及设施引发的投诉占37%，影响到居民安居乐业，消耗了大量的行政成本。”谈到目前的现状，李其温说。
    ■算账  四区维修金缺口达32亿
    调研显示，随着住宅使用年限的增长，专项维修的高峰即将到来，矛盾的爆发会日趋突出，将成为政府的沉重包袱，甚至成为社会不稳定的重大隐患。亟待将这一影响民生和稳定的问题摆到重要的议事日程，并加以全面解决。
   “截至2009年底，市内四区现有住宅建筑面积约 4233万平方米 ；截至2010年10月，市内四区已售公房建筑面积约2094万平方米 。据初步估算，本市仅市内四区需交存专项维修资金的住宅建筑面积就有约2139万平方米 。”李其温说，以北京为例，北京市的商品住宅设有专项维修资金交存额：多层住宅100元/平方米 ，高层住宅200元/平方米。参照上述多层和高层住宅的平均交存150元/平方米概算，仅市内四区住宅专项维修资金归集缺口就达32.1亿元(不考虑高层住宅电梯等共用设施设备维修和更新费用)。
    政府的包袱会越来越重
   “截至2010年10月，本市市内四区已建住宅114692栋，其中平房88003栋 ，2～7层24113栋，8～12层1599栋，13层以上977栋，约有电梯3000余部，按每部平均价格18万元计算，每更换一次，所需资金约5.4亿元。”李其温说，国家建筑规范规定，高层住宅的设计使用年限是70年，《青岛市电梯安全监督管理办法》规定：“住宅电梯使用十五年以上或存在严重事故隐患，经安全技术评估确认已无法保证安全，且无改造、维修价值的应当报废”。
    据悉，在一个住宅使用周期内，每部电梯要更换4次左右，全部电梯更换所需资金约21.6亿元。现在全市每年还以竣工1000～1200万平方米住宅的速度增长，且高层住宅占大多数，电梯的数量会越来越多，资金缺口会越来越大，政府的包袱会越来越重。
    ■议案细读 可用公积金交存维修金
    代表们建议：应制定出台房屋专项维修资金管理办法。“建议针对本市房屋专项维修管理中出现的问题，参照国家、省和其他城市做法，结合本市实际，尽快出台相关的资金管理办法，组织实施。”李其温说，除了出台资金管理办法，还应启动房屋专项维修资金的交存工作。
   “建议在办法实施后，本着‘新房新办法、老房老办法’的交存原则和‘公房公修、私房私修’的产权分类原则，抓紧启动房屋专项维修资金的交存工作。”李其温表示，对于新建房屋，由开发建设单位在申领房屋预售许可证前将首期房屋专项维修资金交存至资金专户。
    此外，议案中还建议对已售房屋的补建，如业主应当按照首期房屋专项维修资金的标准一次性或分期补建，未补建的不得进行房屋交易(房屋所有权转移登记申请)。建议由物业服务公司或房产管理部门组织交存已售(存量)房屋专项维修资金；准许业主使用住房公积金交存已售房屋的专项维修资金，扩充资金来源，提高业主交存的积极性；研究在使用方式上通过已缴纳的专项维修资金来购买电梯保险等多种方式进行电梯的维护、更新等。
    在交到的大会议案中，记者看到，委员们还建议“建立统一的房屋专项维修管理制度。”“建议市政府明确主管部门、相关部门的责任和维修实施主体，做到权责一致。”李其温表示，这就需要理顺主管部门与街道办事处、居委会 、物业服务公司、业主委员会的关系。建立维修资金支付、使用和监管等系列制度。
    ■记者调查  维修遇纠纷房屋渗漏不止
    近日家住市北科技街的刘先生遇到了一件比较烦心的事情，家里明明有洗手间，上厕所的时候却不能在家上，“我们的楼是1993年的老楼，设施已经老化了，一楼的下水道经常堵，原来老邻居都比较好，一旦一楼的下水道堵了，整个楼上就一起凑钱给通开，但今年我们楼里搬来了一户新邻居，跟周围关系处的都不好，这次一楼下水道堵了要凑钱了，这户人家说不是他们的责任，死活不出钱，还跟一楼的吵了起来 。这不一楼的一生气也索性不通下水道了，弄得我们整个楼上其他层的住户也都不敢在家上厕所了。”
    刘先生告诉记者，他们一起去找了社区居委会才了解到，他们楼因为早已过了保修期，维修需要的资金都要业主协商来解决，他们可以给协调，但实在协调不了也没办法。
    记者在采访中了解到，像刘先生遇到的情况一样，因为房屋过了保修期，出现维修问题需要业主平摊维修金而导致的维修纠纷很常见。“新建的房屋都有一个保修期，在保修期内如果出现问题需要修理一般都是由开发商给解决，但如果过了保修期一般就需要业主协商解决了。”市人大代表、李沧区建管局局长刘波告诉记者，由于出现了维修问题后需要业主凑钱，就很容易产生一些纠纷，“比如顶层漏雨，按照规定就需要整层楼的居民按比例分摊维修金，但如果有些层的居民觉得不关他们的事情，不愿掏钱，这就产生了纠纷。”
    而根据相关数据调查，由于制度缺失、维修责任不明等因素，因住宅专项维修问题引发的纠纷和上访呈增长趋势。
    对于房屋维修的问题，在24日的采访中，记者了解到除了容易造成房屋纠纷外，有些市民甚至不知道房屋还有保修期，对过期房屋维修没有任何概念，“房屋还有过期一说吗？维修的时候不是直接联系物业就行了吗？”今年26岁的小赵去年在市北区“花好月圆”小区买了一套期房，房子快要交付使用了，却对房子维修的事情不是很清楚。
    而去年刚刚搬进新房的赵明娟对房屋过期问题也不是很明白，“今年房子渗漏，物业找开发商修了一次，以后房子出现问题也可以直接找物业啊，至于物业再找谁就不清楚了。”
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